苏州两地块遭退 专家称退地不足为怪

      土地市场是房地产市场的风向标。

      当下，长沙、重庆、上海地王“退地”潮一浪高一浪，一线城市“地王”退地潮向二线城市蔓延的现状，苏州昔日的地王也备受关注。虽然苏州媒体先前有报道说中：苏州土地市场依然持续而健康地发展，但是，据内部消息称：苏州某开发商已经退了胥口的一块地，而独墅湖地带的一地块也发生退地现象。

      深陷退地传言漩涡的开发商们或不置可否，或断然否认。当笔者试图从电话中得到更为详尽的消息时，对方只是警惕地表示“是吗？我们有退地吗？”欲打太极，而昔日的苏城地王也持谨慎态度，表示不方便接受采访

      “地王的产生大多是开发企业在房地产业发展高峰时期，过于乐观地预判未来房价走势而做出投资分析、并据此竞拍城市成熟区域土地所形成的，于是“面粉比面包贵”的故事屡见不鲜。而目前受房有人口价高而有效需求不足、供应充分而需求增长相对放慢等因素影响，出现房价松动下滑并伴随销售速度降低，加上今年银根紧缩，更使得不少开发商现金流紧张，因此出现退地。”

      “退地不足为怪。”苏州新鸿嘉投资顾问有限公司执行总经理袁继峰表示，“退地无非两大原因：一是误判房价走势，高价拿地现在却发现房价并没预期那样高，致使开发无利可图甚至亏损；二是现金流出现问题，无法按预期节奏付清土地款、进行新一轮开发。果真出现这种情况的话，倒是可以使开发企业在今后更为审慎地分析形势、确定产品与价格，不再冒进，最终使市场更为理性一些，或许也将更为“和谐”一些。”

      无独有偶，一业内人士近来也公开表示：退地现象应该是一件好事，至少再次证明了房地产市场价格的理性回归。面粉如果真的比面包贵了怎么办？是做成面包再赔本赚吆喝还是把面粉处理掉，这个账谁都能算得清楚。你降五百我降八百，你搞团购节我搞抄低置业，你送面积我送车，地王的楼板价如今可以抵得上住宅销售价格，赔钱退地自然成了冲动带来的惩罚。

开发商谨慎拿地 供应土地需慢慢消化

      似乎去年一场又一场的土地饕餮盛宴还在眼前挥之不去。相比于昔日政府出手土地量之多与频繁，开发商拿地之高额与果断，今年上半年楼市惨淡，苏州土地供应速度明显放慢了。与苏城“退地”现象同时发生的便是开发商在拿地时更加谨慎，当初的豪情壮语时代早已退去。

地价持续攀升是推动房价上涨的最重要力量

      据统计，如果不包括园区，苏州2008年至今还没有大型挂拍土地。而在8月18日19幅工业地块拍卖现场，2块土地流拍，其它地块均是以底价成交，而流拍与底价成交在今年的土拍会上早已不是新闻。于是，一房产专家表示：这说明开发企业目前普遍持谨慎态度。这会使得未来一至两年土地供应量下降，市场可以有时间消化06、07年大量供应的土地，进而避免房价大起大落。

      正如苏州研究院长三角房地产研究所常务副所长王俊清所言：苏州去年供销基本平衡，到6月份供销是基本统一的。未来的市场是供大于求的。这个供大于求不是因为供应量突然放大了，实际上今年的供应量比去年放大了8%—10%，这个不是供应能力下降了，而是销售能力下降了。到今年年底，苏州市场要有500万方的房子要卖，这是去年整个一年苏州的销售量。这是一个很庞大的数据。一般超过9个月是非常需求的，达到12个月更是非常需求的。也就是说，即使第二年供应量不增加，这些房子也要卖一年。

房产调整进行时 开发商如何度过

      退地只是房产资金链紧张的一个重要表现，资金之紧缺已经牵连众多开发商。“不少房企资产负债率高达80% 。”一位不愿意透露姓名的房产人士说，“相比大开发商,中小开发商的日子很难过。此轮调整中超过一半的中小开发商会被淘汰,在新一轮的房地产开发中将几乎没有生存空间。”

      征对当下楼市不景气的现状 ，房地产企业融资已经成为学界、政界以及资本市场的热点话题。

      苏州新鸿嘉投资顾问有限公司执行总经理袁继峰认为：银行紧缩根无法间接融资，股市下跌无法直接融资，一度被视为未来发展方向的不动产投资基金却因“两美”危机而成为破灭的神话，计无所出。我想，对多数开发企业来说，或许还是回到“部分自有资金+银行贷款+销售回款”这种传统的“刀耕火种”的平实年代更为现实一些。牺牲一些发展速度，但可以安然度过产业的盘整周期。