2008年7月1日，铁道部、江苏省和上海市在南京仙林联合召开沪宁城际铁路开工动员大会。沪宁城铁的建设意味着苏州到2010年会“新增五个火车站”，并且其中有两个还与苏州市轨道交通3号线相交叉。沿线的各个大小不同的站点必将成为不同规模的商贸客流中心。

      因为城铁，苏城楼市会“牵一发而动全身”全盘洗牌？抑或是“皆大欢喜”高奏凯歌？近日本刊联合新鸿嘉投资顾问有限公司对此逐一展开分析。

启动城铁，链接区域大经济

      沪宁城铁的启动，正式拉开了中国城际轨道交通的修建热潮。城铁对经济的拉动力量究竟有多大，虽然我们现在无法用数据来说话，不过南开大学现代物流研究中心教授刘秉镰7月9日对媒体表示：拉动强度不会弱于上世纪日本新干线对日本经济的提升。

      从经济史的角度看，铁路对经济增长和社会发展的良性影响是一个不争的事实。与高速公路不同的是，城际轨道交通解决的是“城市化进程问题”。也就是“高密度的城市群与大城市之间交通连接问题”，实际上打造的是一种公共交通体系。在发达国家，城际铁路在城市公共交通中的份额大体上占到35％－50％。首先看看我们的邻国日本，仅东京市郊铁路就有近2000公里，尤其贯穿东京到大阪神户的城铁，每天客流量达1300万人次，年客运量约50亿人次。据统计，1955年，日本国民生产总值刚到240亿美元，只有美国的1/7；人均国民生产总值为269美元，只是美国的1/9。1964年建成高速铁路“新干线”之后，不仅在短时间内收回全部投资，而且使日本经济结构整体转型。这一转型不仅使日本在经历了上世纪70年代石油危机的冲击之后，依然保持高速的经济增长，而且使日本人均国民收入达到1560美元水平，成为第一个超过英法德，仅次于美国的世界经济强国。到1970年初，新干线使日本的人均收入比建新干线之前提高了近6倍。

      同样的情形也在欧洲出现。欧洲共同市场的成功整合，很大的贡献取决于城市铁路系统的完整及便捷。法国市郊铁路的年运量达5.4亿人次，占法国国铁总客运量的65％；德国在17个城市修建了城市快速铁路，承担了德国铁路总客运量和短途客运总量的66％和74％。

      再看国内的深港城际铁路。147公里串起珠江三角洲的四个国际化的大都市——广东、东莞、深圳和香港。它使珠江三角洲经济区域内的资源迅速整合，以香港为依托，立深圳为窗口，区域经济实力得以迅速提升。深港城铁的建成，还吸引了更多的香港客到广州和深圳购买房产。同时也使“深圳工作，广州居住”的异地生活方式成为可能。

      苏州地处长三角地区，这里是我国城市化水平最高的地区之一，经济联动效应明显，人员流动频繁。据统计,到2010年,长三角地区的总客流量将达到30.5亿人次。到2020年,这一数字将增长到55亿人次。而现有的公路、铁路运输已趋于饱和，所以沪宁城际铁路的建设将分流大部分客运量，极大缓解长三角的交通运输压力。

      7月1日开工的沪宁城际铁路从上海始发,经昆山、苏州、无锡、常州、镇江至南京,最高时速达300公里。建成后，上海至南京只需72分钟，比现在最快的动车组还要缩短40多分钟车程。以上海为中心的长三角城际轨道交通网，将加强上海的集聚和扩散功能，加速人才和资本的流动，实现资源优化配置，给沿线城市带来更多机会。

城铁动线催生城市新气象

      毋庸置疑，沪宁城铁的建设将衍生出一些新的现象——

关键词：“环保节能”

      研究表明：假设以每人每公里消耗能源为1个单位，使用电的高速铁路为1.3，公共汽车为1.5，小汽车为8.8，飞机为9.8。而一条复线铁路的运能和一条16车道的公路相近，但铁路占地仅为公路的八分之一。研究还显示，如果日本没有新干线，其每年要多排放1.5万吨二氧化碳，相当于东京郊外工厂排放量的总和。面对日益严重的工业污染和剧增的机动车，乘坐城际铁路、地铁，已经成为值得倡导的一种“低碳经济”生活方式。

关键词：1小时经济圈

      随着沪宁城铁的建设，人们在“长三角”城市群之间的流动会愈加频繁，极大扩大了人们生活的自由度。不难想象，2010年沪宁城市铁路正式建成通车后，“长三角”地区将形成一个“1小时交通圈”，最小间隔3分钟1班车的城际交通“公交化”正式形成。大大缩短了“长三角”城市群之间的空间距离，各城市间形成了有效的资源优势互补，加速城市间产业结构调整速度，发挥各自的比较优势，减少同质性。

      苏州位于“长三角”城市群的核心区域，沪宁城铁首批将建21个站点，全线共计划31个站点，在苏州境内的就有7个（首批将建4个站点）。随着城铁的建设，苏州的经济布局将会有重大改变，同时苏州经济的发展潜力将会进一步发掘出来。苏州可以发挥高科技制造业发达和旅游资源丰富的优势，充分利用上海金融雄厚，港口物流业发达的特点，获得自身经济更快的发展。随着交通的日益方便快捷，高科技制造业、服务外包业、生产型研发、休闲观光旅游将会向苏州集聚；苏州原有的劳动密集型产业和生产型产业将会向苏州的西部和北部城市转移。同时，上海则会强化长三角龙头的地位，在重大装备制造业、金融、会展、物流、商贸、信息等方面获得更大发展机遇。

关键词：“同城效应”

      速度改变了人们的时空观念，也改变了生活方式。速度是衡量人类文明程度和生活水平的重要标志。时速300公里的沪宁城际铁路，绝不仅仅是缩短了两个城市之间的时空距离那么简单。“同城效应”的影响又何止对生活方式和时尚的改变,也正在从根本上改变人们的时空观念和置业理念。长三角房地产一体化将呈必然趋势。城际快速轨道交通将会带来房地产市场的比价效应,形成以距离为标杆的价格梯度。

关键词：“城市侯鸟族”

      他们像侯鸟一样在两个城市间往返飞行，人们形象的叫这群人“城市侯鸟族”。在不久的将来，沪宁城铁建成后，在“长三角”范围内还会有更多的人加入到“城市侯鸟族”的行列中来。目前，上海已经有一部分人对城际生活有了比较真切的理解，他们将上海周边的城市作为城际生活的主要选择。这种可能会被大多数人归为“新新人类”的生活方式在上海的年轻白领群中十分流行。

关键词：“公交化”

      全新的沪宁城际线将在沿线6大城市设立31个站点。这31个站点分别为：南京、仙西、栖霞、宝华、下蜀、高资、镇江、三山、丹阳、陵口、吕城、奔牛东、新闸东、常州、戚墅堰、横林、洛社北、无锡、无锡新区、望亭东、苏州新区（位于既有浒墅关站东南约1.8公里）、苏州、苏州工业园区（外跨塘车站对侧）、唯亭西、正仪、昆山南（昆山南站位于长江路西侧，距离原昆山站约1.7公里）、陆家浜南（位于陆家浜镇东北约4公里处）、安亭北、南翔北、上海西和上海。这样的站点布置真正实现了沪宁线300公里的铁路线上，10公里左右设一站的初衷。“都说城际铁路应该实现公交化运行，所谓公交化运行，除了发车班次多，沿线站点多也是要求之一，10公里设一站，能最大限度地发挥这条城际干线铁路的运输能力，尤其若能与城市内的轨道交通对接，这将能把铁路对经济和老百姓生活的影响发挥到最大，同时也加快人才与信息流动，推动软性资源的更有效组织。

关键词：“长三角人”

      沪宁城铁将是整个长三角地区第一条投入运营的“公交化”快线，由此带来的当然不仅仅是经济、生活的改变，随着宁杭城际、沪杭城际的陆续建成，由高速铁路串起的“铁三角”快速交通模式将最终确立。一方面，令公共设施的覆盖半径迅速扩大。届时，在南京建一个体育馆，不仅南京人可以用，镇江人也可以用，而上海一家新的购物广场同样可以吸引苏州人光顾。以往地方政府对公共设施“小而全”的观念，将有望转向“不求所有，但求所用”，而更多、更方便的民间交流甚至将催生一个新的名词：“长三角人”。

城铁重划苏城房产新版图？

      据新鸿嘉天津分公司资料表示，从以往北京与天津的市场资料中得到的结论是，城铁对新房有一定拉动作用，但对于二手房市场来说并不显著，而且，异地购房者多为投资者，自住需求相对要少很多。在国外很多发展成熟的城市中，一个新的具有一定规模的交通站点开通，都会引发TOD现象。即围绕着这个站点地区大量出现新物业，同时伴随着人口密集化，市政完善化等进程，旧有的物业均有较大升值。新鸿嘉认为不可否认的事实是，城铁对沿线的地产确有一定拉动作用，但是，由于一些不确定因素的影响，这种作用是否这么关键，会不会真的产生“城际穿梭族”，这都有待于进一步验证。

猜想一：票价问题令穿梭族观望

      未来的城铁票价不可能太低，据最新资料显示南京到上海单程最低也会在90元左右，依比例换算苏州到上海的票价将不可能低于30元，再加上两头换乘的费用，每天交通费接近100元，一个月就是2000元—2200元，而这笔钱对于想借房价峰谷差，在异地购房的上班白领而言，是否有些得不偿失。

猜想二：投资意义大于长期自住

      据新鸿嘉天津分公司调查访问表示，近期在天津购房的北京客户朱先生表示，他会考虑把天津的房子当作一个度假地点，偶尔来住一住。看好未来的升值潜力，坚信城铁会让天津的房价上升，购房主要是投资。至于“城际穿梭”，他笑着说“从来没想过”。由此不难看出，沪宁城铁建成初期，苏州以投资型为主的楼盘也会有更好的发展，甚至于对二手房市场的发展也会有推波助澜的作用。

猜想三：休闲度假型物业迎来春天

      苏州有很多优美的自然风光和悠久的人文古迹，沪宁城际铁路的开通会促使苏州的旅游业进一步发展。城铁的便利性及“公交化”，会让苏城的休闲度假型物业备受追捧。设想一下，在太湖边或金鸡湖畔拥有一套住宅，周末与家人共享美丽风景，天伦之乐，何乐而不为呢？

猜想四：高中端商业地产遭受挑战

      事物的发展永远具有两面性，城铁也不例外，它对休闲度假型物业是利好，可对于苏州的高中端商业地产恐怕就是利空。区域之间时空距离的缩短，同时也意味着商品价格的透明。同样一件高中档商品，在大上海的价格由于市场竞争激烈而可能明显低于苏州，这就会出现苏州人乘着城铁前往沪上“捡便宜”的疯狂现象；对于奢侈品消费尤其如此，同一品牌在上海，无论是在款式品种多样性，还是在时尚潮流的国际同步性方面，均会显著优于苏州。因此城铁的开通很可能会对本土的高中端商业发展形成挑战。

猜想五：普通居住物业影响不大

      城铁对普通居住物业的影响不大，选择普通居住物业者多为刚性需求，这部分自主客对城铁的时间成本与金钱成本均较敏感，他们购房还是以总价低、基本配套便利为主要出发点，不会受到城铁的太多影响。

猜想六：苏城陆续涌现车站商圈

      由于城铁站点是人流汇集点，常住人口与流动人口往来穿梭造就大量商机，所以围绕新设车站的区域将成为商业物业聚集地，同时也将加速推动其周边的城市化建设进程。无疑，城铁的开通将使得车站商圈成为苏州未来商业地产新的增长点。
 
      新鸿嘉观点：城铁是一针催化剂，但仅仅是催化剂而已，它对苏州楼市的影响并非是决定性的。用一句通俗的话来说，需要住在城里的人势必还是会住在城里，可以住在城外的人同样会搬到城外，这不是一条城铁能够左右的。风驰电掣的城际铁路改变了沿线城市群的经济发展态势，也改变了人们的生活方式。它还会给苏州楼市带来怎样的影响？能否为如今处于震荡期的苏州楼市注一针救市的强心剂？我们且拭目以待。