4月初，郑州某地产代理机构小心翼翼地预警：郑州的商业地产有可能出现泡沫成分。此前，河南省商业经济研究所副所长张进才也发表意见，说郑州的商业地产有泡沫成分和虚假繁荣之嫌，投资者必须对楼盘作具体分析，不可盲目追涨。

    另外，一些银行还进一步对商业地产的信贷与按揭严加看管，提醒各网点在开展商业地产信贷与按揭业务时要按理出牌，规避风险；而更多开发商的销售报表则显示，郑州商业地产市场的“接盘能力开始吃紧”。

    种种征候和事实表明，郑州的商业地产可能正面临着“盛宴”之后的“洗盘”。与商业地产的吃紧相反，郑州的住宅价格正以惊人的速度飙升。正因为两个极端的对立出现，这才让有关人士相信：郑州楼市里商业地产的泡沫，可能由此在“启瓶减压”中爆发。

◆◆◆同室操戈

    商业地产的开发商正经历着前所未有的市场压力，当返租、产权分割已无法激发投资者的热情，当竞争越来越白热化时，一些商业地产的开发商开始同室操戈，把眼光转向对游戏规则的反省。

    “自今年1月以来，商业地产的市场‘消化’能力越来越差。这种情况反应到开发商方面，就是加大了相应的广告投放。和过去相比，郑州的商业地产开始表现出种种异常的迹象。比如，今年的前5个月，商业地产开发商在各大媒体广告投放，就首次持续性地超过住宅广告。这种持续性，在过去的3年多来是没有的现象。”香港中原地产河南分公司的一位人士说。她在中原地产的主要工作，就是负责进行媒体地产广告的数据监测。

    “商业部分越来越成为开发商的项目难点，过去很多开发商依靠商业部分获得增值性利润，但现在看来，过去被视作是成功因素的商业部分，反而成了真正的症结所在。”郑州美丽桃园房地产代理机构总经理曾华认为，“成也萧何，败也萧何。郑州房地产业可能要为近年来的商业地产过热，付出应有的代价。”

    郑州的商业地产兴起于2003年，在随后的2004至2006年间，无论是市场总供应量还是成交价格，无论是写字楼还是商铺门面房，都在逐年垒高。在价格方面，自2003年起，商业地产的均价就是住宅价格的3倍以上。“尽管单个的商业地产的价格并不能说明投资的理性与否，但均价却是反映有无泡沫的重要尺度之一。”曾华说。

    “前几年，许多开发商都经历了商业地产的‘盛宴’。今年郑州将面世的商业及建筑综合体的总供应面积，在556万平方米以上。如此巨大的供应量及往年存量，又加上股市活跃等‘周边经济因素’的影响，实际上已把郑州的商业地产直接推向了‘利空’的边缘。这让郑州商业地产的形势危如累卵，旦夕有祸。”上海金达利（地产）机构的陈先生对此极不乐观。

    从本质上讲，商业地产走向“利空”的根源，在于过去市场上风行返租和产权分割的商业模式。尽管返租和产权分割这两种模式的出现推动了商业地产的演进，但这两种模式都有其自身无法超越的“天花板”。“简单地说，这两种模式都无法真正开创并形成良性的商业利润来源。当一只母鸡只吃粮食而不生蛋时，它的商业生态和投资价值就有问题并值得怀疑了。”郑州国贸中心的董学鹏说。

    “事实上，郑州国贸中心在推出17万平方米的商业之初，就预见到返租的‘利空时代’的到来，以及产权分割模式的强弩之末。因此郑州国贸中心必须对旧有的模式反戈一击，从游戏规则的源头为国贸中心确定具有自身造血功能的商业模式。”董学鹏说，“其实这种模式，近看香港，远看欧美早已有之，那就是开发商‘只租不售，绝对持有物业；只卖经营权，不卖产权’。关键是，这需要开发商拥有相当的资金实力。”

◆◆◆拼命三郎

    他们的出现，改变了郑州商业地产的游戏规则；他们的出现，让郑州商业地产的产业逻辑开始步入了正轨。也正是因为他们的出现，让郑州商业地产里的泡沫真正面临着一根锐利的针尖。

    事实上，“只租不售，持有物业；只卖经营权，不卖产权”才是正规商业地产玩法，这些开发商们不是不知道。而且，返租和产权分割这个游戏本身，也没有错。问题是，这个游戏合不合理？合不合市场规范？

    返租和产权分割模式最大的问题，是会带来大量的“炒家”进场。每个楼市都需要炒家进场，没有炒家，你就没法分开一级与二级市场。但是，当炒家把价格拉得太高，超出市场的预期值时，就变成了投机。过度投机就不合市场规范了，其结果就是没有人承接、租用得起，变成一个烂摊子，最终导致项目崩盘。

    中国商业地产联盟秘书长王永平认为，因为中国金融体系不支持商业地产的运营，而开发商的自有资金实力，没有能力“通吃”这些经营性物业，自然会生出“怪胎”。通过统一规划和经营吸引客源并形成特色，是做旺商业的必经之路。开发商把产权分割卖掉，不对后期经营承担任何责任，是很多店铺陷入困局的根源。

    就金融环境来说，时下要让开发商只租不售、自持物业，这是一个“不可能完成的任务”。不过，市场上也许从来不缺拼命三郎。而推动郑州商业地产改变游戏规则的，正是郑东新区、郑州国贸中心和普罗旺世这三“郎”。有区别的是，郑东新区是被动的，另两个则是主动的。“在郑东新区造城运动的大背景下，大量的写字楼和商铺随之出现。但无论开发商愿不愿意，实力如何，都有相当数量的商业开发商只能持有。这种被动持有的客观结果，挑战了返租和产权分割的旧有玩法。”曾华说，“而郑州国贸中心和普罗旺世从一开始，开发商就决定持有大量的物业，只卖经营权，不卖产权的做法，则是主动地改写了郑州商业地产的游戏规则。应当讲，这是让郑州商业地产步入正轨的开始，真正理顺了商业和地产这两个行当嫁接到位的产业逻辑。毕竟，商业地产的规矩玩法，是靠长期的租金收益。”

    但是，这对过去曾大量吃过返租和产权分割的投资者来说却是个坏消息。因为市场上已经把这些物业的价格拉得很高，过去作为房东你可以挑承租者。但很快这种局面就要掉转了，因为他可以租到低廉的铺面，而且是在极具成长性的新兴商圈里，有足够的铺面让他们挑选。“必须承认，过去返租、产权分割以及年年高筑的供应量，的确累积下来了市场泡沫。而新规则的出现，极可能就是刺穿泡沫的最锐利的针尖。从而诱发盘面崩溃，因为这是市场的选择。”曾华这样为那些过去在市场高点入市的中小投资者担忧。

◆◆◆距离是美

    对许多商业地产的投资者来说，旧有的玩法让一些楼盘爆发出美丽的啤酒花，而为这种爆发“埋单”的，正是那些返租和产权分割的投资者。当新规则出现、旧浪潮消退之时，“谁没穿短裤”谁就会暴露无遗。

    自2003年以来，郑州的商业地产投资者一直在续写着“商铺童话”。短短几年里，许多铺面的价格就翻了好几倍。在这几年间，一些做“短线”的投资者，的确也取得了“驴打滚”式的令人咋舌的投资回报率。在那段股市萧条的日子里，人们对“逢铺就买、买了就赚”、“买股不如买铺”、“一铺养三代”的投资格言津津乐道。

    应该说从2003年起，全国的商业地产热潮就从未间断过，郑州也不例外。所谓物极必反，这个新兴产业中，在高速聚集成长力量的同时，也聚合着大量的风险。早在2005年，鸿龙国际的董事长黄福堂就曾预言：商业地产的问题，会在2007年左右集中暴露。

    “只要是存在投机的市场里，就必然有人梦幻般地成功，有人鸡飞蛋打。就时下郑州商业地产的中小投资者来说，远离诱惑或许才是最安全的。游戏规则的改变，极可能是导致泡沫释放出来的最大诱因。这实际上比宏观调控更可怕也更有效：因为你不知道它何时发作；因为市场调节是冷酷无形的手。”上海金达利（地产）机构的陈先生说。

    其实，商业地产犹如大海，各色人等“扑通”入海，奋勇泅游。仿佛大家都是水性极好的英雄，你看不出有什么不正常；只有在浪潮消退之时，你才会看清：谁没有穿短裤。尤其是中小个体投资者，必须理清思路，认清商业地产的残酷性，及时反应，练就“逃生”本领。

    “两三年前我们说商业地产有风险，更多的是讲商业地产是一个新兴的事物，投资者可能缺少相关的专业知识。但现在我们讲商业地产有风险，是因为整个行业处在‘高危地带’，这是本质上的不同。前者投资者可以通过学习来规避和补救，是多赚与少赚的问题；但这回是说‘雪崩’之下的逃生问题。对后者来说稍不留神，就可能被打到鬼门关。”曾华说。

    陈先生则认为：“与时下的商业地产保持距离，是最美、最安全的。”他的理由是，一是整体“大盘”形势相当微妙；二是项目个体品相不错，但价格虚高；三是总供应量大、可选择的机会多，没必要急着去吃进；四是随着“自持”新规则的出现，商铺投资的回报空间变小，代之而起的是实力开发商“吃规模效应”的时代来临。

    “炒房炒成房东”可能正在成为部分投资者的“心病”。但曾华说，是福不是祸，是祸躲不过。只要市场不再大量聚集泡沫，就意味着郑州的商业地产还有自救和自我调节的机会。“投资者如果因此而产生恐惧，则是完全没有必要的。只要不是大量的投资者都想尽快变现，泡沫归泡沫，但它不会破灭。若如此，有泡沫也精彩，我们的商业地产生活，就还可以继续”。